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2006年度REICO报告:四季度信贷闸门继续收紧
2010-6-12 15:20:35  来源：
刘琳： 各位来宾，下午好！下面由我代表REICO工作室向大家介绍一下REICO工作室今年完成的研究报告。 2006年度REICO报告到目前为止，完成的有中国房地产市场报告，到现在为止完成了三份季度的市场分析报告。在今天的会场我主要介绍三季度的房地产市场形势，到目前为止还完成了三份专题研究报告，分别是合理住房价格水平研究，房地产开发业利润水平分析，商品住房购买群体的调查。到年底，REICO还会推出中国房地产年度市场报告，还有一份房地产企业发展模式研究的报告。 下面我首先介绍一下三季度的房地产运行形势。 　　在介绍三季度运行形势的时候，我首先简要的介绍一下2006年前三季度房地产市场总体的运行形势。2006年前三季度房地产总体的运行形势是：在2005年房地产市场增长全面回落的基础上，2006年房地产市场的供求增长有所回升，全国房价继续上涨，涨幅则继续回落。这是前三季度全国房地产市场的运行态势。全国的形势我们看到，05年房地产市场在宏观调控的作用下，供给增长出现了较大的回落，到06年1到9月多项供给指标与05年1到9月指标相比增长同比出现了增加，新开工面积和房地产开发投资指标的增幅都比去年1到9月有所增加，但是购置土地面积有所减少，05年的市场需求增长出现了大幅度的下降。其中我们从定金和预售款来看，由04年45.43%，05年4.8%，增幅降低了40%。06年1到9月房地产市场需求增长增加，销售面积比去年同期有所增加。2006年房价涨幅继续回落，从近几年房屋销售价格指数来看，房屋销售价格指数最高的年度是04年，05年房价涨幅有所回落，06年房价的涨幅是继续回落的。 REICO报告工作室成员刘琳
刚才我讲了06年1—9月整体的市场运行形势，实际上在每一个季度，房地产市场的运行态势都是不一样的。我简要的做一下回顾。 一季度主体的特征，房地产市场供求增长有所回升，房价涨幅是回落的。在一季度开发投资议案在05年下降的基础上投资意愿开始有所回升，从2月份开始国防指数从持续下降开始上升。从需求方面来看，房地产市场持币观望的态势，一季度开始有所改善，二手房交易两有所上升。一季度长三角地区需求增长还没有出现明显的恢复，但是东北地区，大西北地区等等一些大部分的地区房地产市场需求开始有所增加。70个大中城市当中房价大幅上涨和下跌的情况有所存在。 到了二季度，房地产市场态势有所变化，主要是房地产市场供求两旺，在第二季度的时候房地产投资完成开发土地面积，购置土地面积等等一系列代表房地产市场供给的指标都开始加速增长，指数持续上升。从全国各大区域来看所有的区域房地产市场的需求增长都比去年同期而有所增加。多数城市的二手房交易量超过了一季度，房屋销售价格指数有所上升，同比上涨5.7%，涨幅比一季度增加了0.2%个百分点。土地交易价格和房屋租赁价格，它的涨幅都比一季度有所增加。 上面简单回顾了一下06年市场的形势。下面我介绍一下三季度房地产市场的形势。 三季度的宏观经济的基本面。国民经济整体继续保持平稳快速的增长，宏观调控的成效初步显现，前三季度我国国民经济继续保持平稳较快的增长，居民收入继续较快增长，市场价格基本平稳。在决策层认为国民经济增长偏快的情况下出台了调控措施，三季度偏快增长的势头得到了初步的制止，主要是国内生产总值的增长高速回落，工业生产增速回落，固定资产投资的增速回落，货币信贷的增速高位趋稳，这是从宏观经济基本面来看。 从政策环境来看，三季度主要的政策方向是一直投资的过快增长，调整房地产的需求和住房供给结构，主要通过收缩银根、地根来遏制投资的过快增长。通过税收和购房调控来调控房地产市场的需求，通过住房供给结构的一些实施调整住房的供给结构。这是政策的环境。关于三季度的形势，主要总结了四点： 第一，房地产的需求增长出现了回落，房地产开发投资的增幅比二季度减少，其中土地开发投资的增幅比二季度减少了31个百分点。从各种物业类型来看，除去了经济适用房之外，各种物业类型，包括办公楼、商业用房，其他用房等等投资增长有所下降。购置土地面积三季度负增长，房地产开发各项见证指标，施工面积，新开工面积增幅都比二季度有所减少，比去年同期有所减少。竣工面积在三季度出现的是负增长。不同类型物业的办公楼住宅和商业用房新开工面积的增幅都有所增长。国防经济总数在8月份开始出现回落，国家统计局所做的房地产企业信息指数三季度和二季度都出现了下降，这是从供给方面来看的。 从需求方面来看，商品房销售面积的增幅在减少，三季度销售面积同比增长2.01%，比二季度减少了20个百分点，定金和预售款的增幅在三季度也有所放缓。各地二手房交易量出现了不同程度的变化，很多城市再8月份和9月份二手房的交易量都出现了下降。 第二，房屋销售价格小幅回落。从同比涨幅来看，房屋销售价格三季度同比上涨5.5%，涨幅比二季度减少了0.2个百分点。其他所有类型同比涨幅都是有所下降的。二手住宅销售价格同比上涨4.5%，比二季度降低了1.3%个百分点。新建住宅和二手住宅缓比涨幅都出现了回落。从城市来看，我们从不同的媒体能看到部分的城市房价上涨的速度仍然很快，但是我们看到35个大中城市当中只有8个城市，房屋销售价格同比丈夫连续三个季度都是增加的，有三个城市三季度的房屋销售超过了二季度，其他24个城市三季度的房屋销售价格涨幅都有所回落，多数城市再三季度的时候房价涨幅是回落的。土地交易价格的涨幅也比二季度下降了1.5个百分点，住房租赁价格小幅上涨，但是比二季度减少了0.2个百分点。从不同区域来看，长三角地区供给增长减少，需求增长开始减弱，主要城市的房价涨幅是回落的。珠三角地区供给增长也有所减少，但是它土地购置面积在三季度大幅增长，需求增长是纤弱的。环渤海地区供给增长是增加的，需求增长是减弱的，主要城市的房价涨幅是回落的。我们从这三个重点区域来看，三季度房地产需求增长都出现了不同程度的间绕。 从全国八大区域来看，从三季度来看除了大西北地区市场需求增长是上升的，其他七个地区房地产需求增长都出现了下降。主要城市房价的缓比涨幅变化除东北地区有长有跌外，其他城市房价缓比涨幅都有所减少。 第三条结论，信贷调控措施实施效果显现。2006年针对投资增长过快的形势，从4月份开始上条基本利率，上调存款等等一系列措施，几乎每个月都在出台，在紧锣密鼓措施下，我们看到房地产资金来源在三季度都出现了很大程度的下降。房地产国内贷款的增幅实际上从05年第三季度开始连续上升。05年3季度、4季度，06年1季度和2季度贷款的增幅不断增加。06年国内贷款的总量开始比一季度有所减少，三季度国内贷款增幅出现了很大程度的下降，比二季度的增幅减少了30.8个百分点。 外商直接投资的总量和增幅也出现了下降，外商直接投资在二季度的时候曾经大幅度的上升，但在三季度有了明显的下降，增幅比二季度减少了将近80个百分点。 第四，经济适用房供给的增速继续提高。经济适用房的投资从05年2、3季度开始它的投资增幅不断的上升，04年的时候不断下降，甚至达到副增长。从05年三季度开始经济适用房的投资在不断的增加，三季度是在房地产开发完成投资增幅下降的同时，经济适用房的投资增幅还在不断的增加，它的增幅比二季度增加了将近5个百分点。经济适用房投资的比重也由年初的1.9%上升到1—9月的3.2%。 上面介绍的是三季度全国房地产的运行形势，我们对四季度有了一个判断。四季度我们认为政策层面收紧信贷闸门的方向不会改变，将会继续对房地产的供给增长产生影响。根据历史数据现实，四季度房地产市场供给增长紧张的可能性还是很大的。从需求层面来看我们认为支持房地产市场需求增长的因素没有明显的改变，这些因素包括经济的快速增长，收入的不断提高，住房刚性需求的持续增加，流动性加大。在这个基础上我们认为计四季度全国房屋价格将会继续增长，平稳的可能性比较大。
 
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